Profesionalni upravnik: Najveći problem u zgradama nije dogovor, već novac
Sažetak članka
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada primenjuje se gotovo deset godina. Za to vreme promenjen je način na koji se stambene zajednice organizuju, donose odluke i rešavaju probleme.
Profesionalni upravnik Nenad Radić govorio je u Beogradskoj hronici o tome šta se u praksi pokazalo kao dobro, gde i dalje postoje problemi i zašto je redovno ulaganje u zgradu važno za sve vlasnike stanova.
Profesionalni upravnik mora da bude dostupan kada je potreban
Posao profesionalnog upravnika ne završava se krajem klasičnog radnog vremena.
Kako je Radić objasnio, organizator profesionalnog upravljanja mora da organizuje sistem koji omogućava podršku 24 sata dnevno.
Problemi u zgradama mogu se pojaviti u bilo kom trenutku, a razlikuju se i u zavisnosti od godišnjeg doba.
Tokom leta češće se javljaju problemi povezani sa čistoćom zajedničkih prostorija, dok zima donosi sneg, led i druge obaveze. Pored svakodnevnih problema, tu su i mnogo ozbiljniji poslovi poput sanacije krovova, fasada i liftova.
Šta je Zakon o stanovanju promenio?
Jedna od važnih promena koju Radić izdvaja jeste način formiranja kvoruma i donošenja odluka.
Ranije su pojedine zgrade godinama teško uspevale da donesu odluke jer se veliki broj vlasnika nije pojavljivao na sastancima.
Sada postoji mogućnost da stambena zajednica, pod zakonom predviđenim uslovima, donese odluke i pokrene rešavanje problema čak i kada deo vlasnika nije aktivan.
To je omogućilo da se pokrenu radovi i rešavaju problemi koji su u nekim zgradama dugo bili odlagani.
Ipak, praksa nije uvek jednostavna. Dešava se da se na jednom sastanku pojavi jedna grupa stanara, a na narednom druga, sa potpuno drugačijim stavovima.
Najveći problem je novac
Prema Radiću, kada se govori o problemima u funkcionisanju stambenih zajednica, novac je daleko najveći izazov.
Kada je potrebno prikupiti sredstva za sanaciju krova, fasade, lifta ili neki drugi ozbiljniji posao, dogovor postaje mnogo teži.
Međutim, kada stambena zajednica donese odluku u skladu sa propisima, činjenica da pojedini vlasnik nije prisustvovao sednici sama po sebi ne znači da može da odbije svoju obavezu.
Zgrada je zajednička imovina svih vlasnika i njeno održavanje zahteva zajedničko finansiranje.
Stan nije jedina imovina vlasnika
Jedna od važnih promena tokom prethodnih godina jeste i postepeno menjanje odnosa vlasnika prema zajedničkim delovima zgrade.
Vlasništvo se ne završava na vratima stana.
Krov, fasada, hodnici, instalacije, lift i drugi zajednički delovi direktno utiču i na kvalitet života i na vrednost svakog pojedinačnog stana.
Radić ukazuje na zanimljiv odnos prema troškovima: ljudi su često spremni da izdvoje značajan iznos za godišnji odmor, dok ulaganje od nekoliko stotina evra u sopstvenu zgradu doživljavaju kao veliki problem.
Istovremeno, vrednost nekretnina u Beogradu značajno je porasla, kao i cena izvođenja radova i održavanja.
Najjeftiniji upravnik nije nužno najbolji izbor
Radić posebno upozorava na izbor profesionalnog upravnika isključivo prema najnižoj ceni.
Profesionalno upravljanje podrazumeva zaposlene, poreze, doprinose, organizaciju rada i dostupnost stanarima.
Ako je cena upravljanja preniska, firma mora da preuzme veliki broj zgrada i stanova kako bi takav model mogao finansijski da funkcioniše.
To može direktno uticati na količinu vremena i pažnje koju upravnik može da posveti pojedinačnoj zgradi.
Zato savetuje da stambena zajednica proveri firmu koju angažuje i da prilikom izbora ne posmatra samo cenu usluge.
Krov, fasada i lift zahtevaju ozbiljan nadzor
Veći radovi na zgradi ne bi trebalo da se organizuju bez stručnog nadzora i kontrole.
Kod radova na krovu, fasadi ili liftu važno je proveriti da li je posao izveden pravilno.
Trošak stručnog nadzora predstavlja relativno mali deo ukupne vrednosti većeg projekta, a stanarima daje znatno veću sigurnost da će radovi biti urađeni kako treba.
Važno je i vreme izvođenja.
Na primer, krov se ne može popravljati u svim vremenskim uslovima. Tokom velikih letnjih vrućina radnici često počinju veoma rano i završavaju posao pre najtoplijeg dela dana.
Kvalitetne majstore nije uvek lako pronaći
Jedan od praktičnih problema sa kojima se upravnici susreću jeste nedostatak kvalitetnih izvođača.
Stanari često očekuju da upravnik na sednicu donese pet ili šest ponuda kako bi mogli da biraju.
U praksi, kvalitetne firme često imaju toliko posla da nemaju vremena ni da pripremaju ponude za svaki potencijalni projekat.
Zbog toga je važno ne birati izvođača samo prema najnižoj ceni, već proveriti iskustvo, kvalitet rada i mogućnost da posao bude izveden u dogovorenom roku.
Upravnici traže bolju saradnju sa institucijama
Nisu svi problemi u rukama stanara i profesionalnog upravnika.
Radić navodi da u praksi postoje poteškoće u komunikaciji sa javnim preduzećima, sekretarijatima, inspekcijama i drugim nadležnim službama.
Kao jedan od konkretnih primera naveo je neregistrovana vozila i automobile ostavljene na prilazima zgradama i protivpožarnim putevima.
Takva vozila mogu onemogućiti pristup zgradi, pa čak i izvođenje neophodnih radova.
Ako, na primer, sa fasade postoji opasnost od pada delova, izvođači ne mogu bezbedno da priđu objektu ako su vozila parkirana neposredno uz zgradu.
Zbog toga bolja komunikacija između profesionalnih upravnika i nadležnih institucija može značajno ubrzati rešavanje svakodnevnih problema.
Dobra zgrada počinje zajedničkom odgovornošću
Profesionalni upravnik može da organizuje radove, vodi administraciju, komunicira sa izvođačima i institucijama i pomaže pri donošenju odluka.
Ipak, bez saradnje vlasnika nije moguće dugoročno održavati zgradu.
Najvažnije je da stanari zajedničke delove objekta posmatraju kao deo svoje imovine, a ulaganje u njih kao ulaganje u bezbednost, kvalitet života i vrednost sopstvenog stana.
Zakon je olakšao donošenje odluka, ali kvalitet života u zgradi i dalje najviše zavisi od toga koliko su vlasnici spremni da zajedno rešavaju probleme.
Pogledajte video:
Pročitajte i ostale članke
Buka u zgradi: pravila kućnog reda
Glasna muzika, renoviranje, žurke i drugi izvori buke čest su razlog sukoba među komšijama. Saznajte kada važi vreme odmora, kome možete prijaviti problem i zašto je razgovor sa komšijom često prvi i najbolji korak.
Grafiti na zgradama: ko plaća uklanjanje i kazne
Grafiti na fasadi nisu samo estetski problem. Kada nisu odobreni, stambena zajednica može imati obavezu da ih ukloni, dok trošak najčešće pada na stanare. Nenad Radić objašnjava zašto je ovaj problem teško rešiti i sa kakvim se još izazovima suočavaju zgrade.
Kada komšijin kvar postane vaš problem
Curenje iz susednog stana može oštetiti plafon, zidove i instalacije, iako se kvar kod komšije često uopšte ne vidi. Saznajte ko je odgovoran za popravku, kada reaguje stambena zajednica i šta stanari mogu da urade ako vlasnik odbija da sanira problem.